■本報記者 劉文新

重慶市涪陵區一名二級精神殘疾人，與房屋中介簽訂購房協議，支付業主定金1.5萬元，其中5000元為業主轉給房屋中介的中介服務費。其家屬得知后，以患者是限制民事行為能力人為由，要求終止協議，退還定金，但業主只同意退還5000元。經重慶市涪陵區消委會多次調解，三方于1月11日達成協議：房屋中介
　　將5000元中介服務費、業主將8000元
　　定金，一次性退還給購房者。
以病情為由拒絕履行購房合同　

?周渝（化名）是一名二級精神殘疾人，存在“適應行為重度障礙”，生活大部分不能自理，基本不與人交往，只能表達基本需求，能理解照顧者的簡單指令，多數生活仍需他人照料。
　　2021年10月27日，周渝在重慶市亞隆房地產經紀有限公司（以下簡稱亞隆經紀公司）相中一套二手房，便與該二手房業主劉女士、亞隆經紀公司簽署《居間合同》，約定周渝向劉女士支付定金1.5萬元，其中5000元為劉女士需轉給亞隆經紀公司的中介服務費。
　　1個多月后，周渝的母親吳女士得知兒子擅自購房一事，便向亞隆經紀公司及劉女士介紹周渝的病情，希望終止協議，退還定金，遭到拒絕。
　　湊巧的是，周渝曾于2021年7月通過亞隆經紀公司賣過一套房子，吳女士當時簽字同意，并將兒子的病情告知了該公司。由此，吳女士認為，亞隆經紀公司明知周渝有精神障礙，此次仍和他簽署協議，協議不具法律效力。
　　亞隆經紀公司門店負責人張濤告訴《中國消費者報》記者，周渝在選購房源、商談條款、簽訂協議時，與普通消費者并沒有什么區別，其外表、談吐也并無異常。為簽署這份協議，工作人員付出了大量的時間精力，現在吳女士以兒子病情為由拒絕履行購房合同，公司難以接受。
　　業主劉女士則稱，周渝是通過微信向她支付1.5萬元定金的，她之前并不知道周渝患有精神疾病，當時也未看出任何異常。這是一起正常的交易行為，自己并無過錯，因此她只愿意退還5000元定金。
消委會調解退還部分費用

無奈之下，吳女士向涪陵區消委會進行了投訴。吳女士向《中國消費者報》記者透露，兒子患病20多年，以“提前離崗”之名從單位離職，因此有一定的固定收入。多年來，兒子一直執念于預訂酒席以及買賣手機、手表、商品房等，沒有可支配的資金，便通過網絡平臺向小額貸款公司申請高息貸款。一旦要求他交出銀行卡，又會表現出強烈的攻擊性，傷害他人。吳女士表示，兒子的種種非理性消費導致家里債臺高筑，她自己也長期疲憊不堪、心力交瘁，被迫給商家特別是各房屋中介公司打招呼，請求不要向她兒子提供房屋買賣服務。
　　據吳女士介紹，她是從其他房屋中介公司得知兒子在亞隆經紀公司訂購了一套商品房。得知情況后，她立即和亞隆經紀公司及業主劉女士取得聯系，提供兒子的精神殘疾證明，并要求終止協議、退還定金。
　　涪陵區消委會在調解時指出，周渝屬于限制民事行為能力的精神病人，當他簽署購房協議時，其法定代理人（母親吳女士）必須在場，并簽署相關文件。
　　經涪陵區消委會多次調解，亞隆經紀公司意識到自身工作存在的不足之處。1月11日，三方達成協議：亞隆經紀公司將5000元中介服務費、業主劉女士將8000元定金，一次性退還給購房者。
效力待定行為需經法定代理人同意

重慶公孝律師事務所律師徐斌在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，《民法典》第二十二條規定“不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認；但是，可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為”。在這起消費糾紛中，周渝系二級精神殘疾人，屬于限制民事行為能力的成年人，根據《民法典》第一百四十五條的規定，其作出的買房行為，應屬效力待定的行為，必須得到其法定代理人吳女士的事先同意或事后追認，否則吳女士有權主張撤銷該合同。
　　業主劉女士和亞隆經紀公司作為完全民事行為能力人以及專業的經紀公司，在簽署合同時，對于簽約主體和對象是否具有簽訂合同的主體資格，應當有更高的注意義務。根據法律規定，若明知對方系限制民事行為能力人而想要簽署合同的，應催告其法定代理人在收到通知后的三十日內進行追認，被追認前，作為善意相對人的吳女士有撤銷的權利。法律這樣規定的目的，就在于保護處于弱勢地位的限制民事行為能力人的合法權利不受侵犯，從而對非限制民事行為能力人提出了更高的要求。
　　此外，吳女士作為周渝的法定代理人，應當履行更高的監護和注意義務，以避免類似問題再次發生。值得注意的是，法定代理人未作表示的，視為拒絕追認，撤銷應當以通知的方式作出。
　　在調解工作中，涪陵區消委會積極化解糾紛，平衡業主劉女士、亞隆經紀公司和周渝三方之間的關系。業主劉女士對于限制民事行為能力人的認定雖有注意義務，但是整個房屋交易過程較短，很難第一時間發現，出現這樣的局面，劉女士也是受害者，所以象征性地收取2000元的費用，也是合理的。而亞隆經紀公司作為專業的中介機構和房屋買賣交易全過程的見證者，其注意義務更高，具有一定過錯，退還所有費用具有一定合理性，同時也是其履行社會責任的一種體現。
●記者手記

記者在采訪中，深切感受到精神病患家庭的艱辛與酸楚，好在這起歷時兩個多月的消費糾紛，最終畫上了句號。記者在此為亞隆經紀公司和業主劉女士的理解與配合點贊，為涪陵區消委會所作的調解與努力點贊。
　　我國法律，對限制民事行為能力人的權利保護規定，其行為需取得法定監護人的同意或其為后果需得到法定監護人認可。這樣才能更好地保護未成年人或精神病人等限制行為能力人的權益，更好地構建和諧社會。在本案中，監護人的責任同樣不容忽視。如果吳女士能有效掌控其兒子大額資金的支配，就可以避免許多麻煩。這也給各方當事人再次敲響警鐘，在日常的工作生活中，既要注意保護弱勢群體，盡到自身的合理注意義務，相關責任人也要負起自身應有的責任。

責編：康玉潔

來源：中國消費者報