如今“學區房”的弱化，或許將使教育地產迎來最難時刻。

撰 文 | 大 餅

地產公司和教育的結合，歷來已不是什么新鮮事。從1994年，碧桂園第一個吃螃蟹，各大地產商便紛紛開始入局教育領域。

起初，地產和教育幾乎可以稱得上是“黃金搭檔”。

但如今“學區房”的弱化，或許將使教育地產迎來最難時刻。

碧桂園、萬科、綠地，紛紛入局做教育

1993年，為刺激廣東順德郊區碧桂園樓盤銷售，碧桂園集團創始人楊國強想到建學校。1994年，碧桂園與北京景山中學合作的學校開園，吸引了大量買房家庭，拯救了當時“瀕危”的碧桂園樓盤。

隨后，海亮地產、恒隆地產、萬科等眾多地產商跟進。

2014年，碧桂園分拆了教育集團，并于2017年更名為博實樂教育赴美上市。官網顯示，博實樂目前擁有在校生5.1萬多名，在全球擁有超百所園校與英語培訓中心。

圖片制作 | 藍鯨教育

同為地產業龍頭，萬科比碧桂園晚兩年起跑，入局方式是“傍名校、引名校”。1996年，萬科與復旦大學附中合辦了一所九年制民辦學校——復旦萬科實驗學校，這是萬科第一次嘗試辦學。

隨后，在碧桂園拆分教育集團同年，萬科明確提出轉型“城市配套服務商”。先后推出梅沙教育、德英樂教育等品牌。梅沙教育包括全日制學校、幼兒園、戶外教育及培訓課程等，德英樂教育覆蓋 K12。

入局教育領域后，萬科開始看好營地教育在國內的發展，通過社區營地、城市營地、戶外營地等，來解決孩子的擇校問題、放學后無人看管、寒暑假孩子的安置問題等教育痛點。

綠地的經營思路則是打造教育城、產業園、小鎮等。

2018年7月，綠地與西安教育城簽署戰略合作協議，總投資200億，包括在大西安（咸陽）文體功能區的綠地·高鐵新城項目中引入西安教育城。近期綠地入局素質教育，聯合中信資本和東方國貿投資了松鼠AI智適應教育數億元人民幣。

此外，陽光城于2016年開辟新的教育業務板塊，收購師匯優創教育，成立陽光幼教；保利、萬達、金地、世茂、正榮等也紛紛嘗試孵化相關教育板塊的項目。

在非營利的義務教育環節，一些地產商也已進入。華潤置地和羅湖區已在深圳合作辦學。

華潤置地有關人士曾對外表示，位于羅湖的未來學校，是華潤第一所全自營的學校，屬公辦合作性質，囊括小學和初中，其招生計劃、教師招聘、課程設置、運營管理等工作，均由華潤和羅湖區教育局共同設立的基金會、校董會負責。

據統計，目前排名前20的地產商，均或多或少投資了教育，一半以上將教育產業列為轉型創新業務的重點。

現在，地產+教育，已由最初的合作辦學模式，逐步開始向打造教育商業綜合體方向發展。

地產+教育，黃金搭檔？

為什么有這么多地產公司選擇進入教育領域？地產與教育具有天然的契合度或許是關鍵因素。

首先，地產和教育可以相互提供穩定客流：配套教育完善區域，自帶客群引力；教育區位住宅商圈規劃完善區域，自帶潛客圈層。

隨著傳統房地產開發業務見頂、開發商向城市運營商轉型，開發商逐漸發現，教育是商圈配套中不可或缺的重要板塊。華潤置地有關人士曾對外表示，創新是公司在地產轉型背景下的核心戰略，教育是非常重要的創新戰略業務，可以說是補全了城市綜合運營商能力的下一塊拼圖。

其次，地產與教育可以實現品牌相互增值與賦能。高知名度樓盤、985/211高校教育資源、全國連鎖/地方/細分領域龍頭機構品牌，彼此增值，加強單位價格以及品牌影響力。

另外，地產與教育可以相互依托與扶持：教育機構可以提供相對穩定的現金流；同時，地產在租金成本、基建設計、區位規劃、管理模式等方面為教育產業提供擴張支持。

中原地產相關人士曾分析，在國內，很大程度上買房就是買教育，因為買房看地段，而地段匹配的是教育資源，開發商自己做教育不僅能提升項目的附加值，做得好了也會變成一個穩定的現金流資產。

“教育用地往往是劃撥的，幾乎沒有成本。”多家開發商人士曾對媒體表示，在公辦合作模式下，辦學最大的成本租金被免去了，剩下的大頭就是人力薪酬。即使是辦私立的幼兒園或學校，開發商也比其他機構擁有便利的場地和設施，以及社區物業管理的便利。

但如今，教育地產的模式看起來沒那么香了。

教育地產不香了？

日前，房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布《教育“雙減”對樓市影響幾何？》研究報告表示，“教育均衡化將逐步剝離學區溢價，為學區房降溫。”

首先，在社區型商圈包括住宅區的裙樓中，教育培訓機構的租賃活動去化了大量的存量商業。“可以預見，此番學科類培訓所受的政策沖擊將直接導致學科類教育培訓機構經營場所租賃需求將對應下降、租賃面積縮減。但興趣類、早教、體育類等教育業態未直接受政策影響，因此預計編程、舞蹈、音樂、早教等非學科類培訓機構仍會是社區裙樓商業招商的目標。”

其次，“雙減”政策結合熱點城市地產調控政策，為打破“學區房熱”提供了制度支持。"大學區招生、教師交流輪崗將有望弱化傳統學區學位概念。"戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示。

報告顯示，各試點城市分別實施大學區招生制度、教師跨區域流動制度，提升學校教育質量、促進老師跨校、跨學區流動的舉措，將影響住房與優質教育資源的綁定關系，從而逐步打破傳統學區學位概念。而旨在推動教育資源均衡、教育公平的有效舉措也將間接撼動學區房的教育資源溢價。

“雙減”政策影響學區房的主要機制體現在上述大學區招生制度和教師跨區域流動制度，這有助于打破學區壁壘，逐步實現教育資源均衡，因此預計學區屬性過高的樓盤價格受到影響更為顯著。

“與此同時，考慮到以往學區房在各地樓市上漲周期中的觸發和帶動作用，預計學區房的降溫也將一定程度影響樓市的氛圍。”

這也意味著，曾經的“黃金搭檔”，如今正在失去當初的光彩。

責編：唐錦玲

來源：鳳凰網